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房地产企业营业税条例 房地产企业多交的营业税营改增后怎样抵扣

房地产企业多交的营业税营改增后怎样抵扣

一、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定,试点纳税人发生应税行为,在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税,营改增试点后因发生退款减除营业额的,应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为,因税收检查等原因需要补缴税款的,应按照营业税政策规定补缴营业税。

二、对于预征税款的后续处理,应当以当期应纳税额抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。具体处理应区分以下几种情况:

一是一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。值得注意的是,一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。纳税申报时,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。其中,预缴税款计算时,按照5%的征收率计算,即应预缴税款=预收款÷(1+5%)×3%。小规模纳税人销售自行开发的房地产项目纳税申报与此相同。

二是一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,应以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。在这里,预缴税款计算时,按照11%的适用税率计算,即应预缴税款=预收款÷(1+11%)×3%。

关于房地产企业商品房销售收入需要上税的适用法律法规

《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税人,应当依照本条例缴纳营业税。

详情参考神州财税法规库:《中华人民共和国营业税暂行条例》www.dcetax.com/...&term=营业税暂行条例

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

详情参考神州财税法规库:《中华人民共和国土地增值税暂行条例》www.dcetax.com/...&term=土地增值税暂行条例

房地产开发企业营业税已缴,发票未开怎么办

凭已经缴纳的营业税缴款书或完税证和证明未开具营业税发票的证明资料,可以开具增值税普通发票,发票中注明已缴纳增值税的完税凭证的类型和号码,可以不再缴纳增值税。

急!房地产开发企业如何交税

房地产开发企业应缴税费

(一)、应税范围:

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定,房地产开发企业,发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面:

1、转让土地使用权:是指土地使用者转让土地使用权的行为,土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税。土地租赁,不按本税目征税。

2、销售不动产:是指有偿转让不动产所有权的行为。

不动产,是指不能移动,移动后会引起性质,形状改变的财产。本税目的征收范围包括:销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

(1)销售建筑物或构筑物

销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物。

(2)销售其他土地附着物

① 销售其他土地附着物,是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。

② 其他土地附着物,是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

③ 单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。

④ 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为,比照销售不动产征税。

⑤ 以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为,不征营业税。

⑥ 不动产租赁,不按本税目征税。

(二) 涉及税种

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税以及契税等。

1、销售不动产的营业税计税依据

根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定:

(1) 纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

(2)单位将不动产无偿赠与他人,其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为,不应视同销售不动产征收营业税。

(3)营业税暂行条例实施细则第十五条规定:

纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额:

① 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

② 按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;

③ 按下列公式核定计税价格:

计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)÷(1—营业税税率)

上列公式中的成本利润率,由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。

2、其他具体规定如下:

(1) 根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》(京地税营[1996]592号)规定,在合同期内房产企业将房产交给包销商承销,包销商是代理房产开发企业进行销售,所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税;在合同期满后,房屋未售出,由包销商进行收购,其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商,对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税;包销商将房产再次销售,对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。

(2)对合作建房行为应如何征收营业税

根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答(之一)的通知》(京地税营[1995]319号)规定:

合作建房,是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权,另一方(以下简称乙方)提供资金,合作建房。合作建房的方式一般有两种:

第一种方式是纯粹的“以物易物”,即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。具体的交换方式也有以下两种:

① 土地使用权和房屋所有权相互交换,双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中,甲方以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分土地的使......余下全文>>

房地产行业应交营业税为负是怎么回事

因为销售不动产收到的预收款是要先缴纳营业税的,你看看如下分录就会明白了

1、收到预售款

借:银行存款

贷:预收账款

2、缴纳营业税(预收款*5%)

借:应交税费-应交营业税

贷:银行存款

3、符合收入条件结转收入

借:预收账款(银行存款).

贷:主营业务收入

借:营业税金及附加

贷:应交税费-应交营业税

你看平时“应交税费-应交营业税”科目就是负数。

房地产开发企业的门面销售如何纳税?

哥哥,拜托,不叫门面销售,叫商铺销售,按照现行的税法规定,缴纳营业税及教育附加等,约等于销售额的5.5%。

房地产开发企业代收费用如何进行税务处理

对于代收费用的税务处理主要体现在营业税、企业所得税及土地增值税的相关税法规定中。

1、营业税

按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令540号)第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:

(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;

(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;

(三)所收款项全额上缴财政。

根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票(与企业所得税、土地增值税区别之处),原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如符合上述三个条件的代收的政府性基金和行政事业性收费,如代收的住房专项维修基金,《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》(国税发[2004]69号)有明确规定。其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加。作为代收的印花税、契税由于本身是税而不是代收的费用所以无需计征。

2、企业所得税

根据国家税务总局《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》(国税发[2009]31号)第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。

第十六条规定,企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的,应于移交时扣除。

可见,在企业所得税上代收费用是否需要缴税,关键看开发企业是否将代收费用纳入房价内以及是否将代收费用开具了发票。如果开发企业将代收费用开具了发票或纳入了房价内,那么就需要计收入,当向有关部门缴纳时可以作为成本费用扣除,反之则不必作为收入,同时也不必计入成本费用。所以代收费用在企业所得税上即使计入收入,也仅相当于“平进平出”“全收全付”,不会影响所得税款本身,最多只是影响以收入为基数的业务招待费、广告宣传费的扣除限额而已。

3、土地增值税

根根财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。

国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》(国税发[2007]132号)第二十五条规定,对纳税人......余下全文>>

商业用房营业如何交税

需要缴纳房产税和土地使用税。

根据《房产税暂行条例》第三条规定: 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。税率1.2%

年应纳房产税=房产原值×(1-20%~30%)×1.2%

根据《城镇土地使用税暂行条例》第三条规定:土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。

因此,按照土地使用证上注明的面积依照单位等级税额计算缴纳土地使用税。

单位等级税额请咨询主管地税机关或拨打12366

房地产公司要交哪些税,什么时候交,去国税还是地税?

房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。

一、营业税:是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产取得的营业收入征收的一种税。计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面:⑴转让土地使用权,应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税;⑵销售不动产,税率为5%;⑶包销商承销,应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的,按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率

二、城市维护建设税和教育费附加:以营业税等流转税为计税依据,依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税,依3%计征教育费附加。

三、土地增值税:是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收,纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额,为增值额。它采用四级超率累进税率,应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中:土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;加计扣除。

四、房产税:是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内,对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。

五、城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据,按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。

六、城市房地产税、三资企业土地使用费:城市房地产税是对拥有房屋产权的外商投资企业、外国企业及外籍个人、港澳台胞,按照房产原值征收的一税种。城市房地产税依房产原值计税,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值×税率×(1-30%)。三资企业土地使用费是对本市行政区域内使用土地的外资企业,按企业所处地理位置和偏远程度、地段的繁华程度、基础设施完善程度等,征收的一项费用。依外资企业的实际占用土地面积以及所适用的土地使用费的单位标准确定。应纳土地使用费额=占用土地面积×适用的单位标准。

七、印花税:是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

土地使用权出让转让书立的凭证(合同)暂不征收印花税,但在土地开发建设,房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等,应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的,签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税,房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时,应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后,再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时,应按权利许可证照,按件交纳印花税五元,房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后,再办理发证手续。

八、契税:契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种......余下全文>>

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